Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo nội dung quy định quản lý của Nhà nước về đất đai, có thể phân giai đoạn về mốc thời gian mà trong đó mỗi giai đoạn pháp luật có những qui định khác nhau về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giải quyết về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
1. Đối với các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước khi có Hiến pháp năm 1980 (ngày 18-12-1980)
Thời gian này, pháp luật cho phép người có ruộng đất hợp pháp được quyền bán cho người khác. Khi mua bán các bên phải tuân thủ các quy định về hình thức theo quy định pháp luật”. Do đó, việc giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất thời kỳ này, giải quyết như sau:
– Trường hợp các bên đã hoàn thành về thủ tục về hình thức, nhưng bên mua chưa nhận đủ tiền và bên bán chưa giao đất, thì nay cần công nhận hợp đồng, buộc bên mua phải thanh toán cho bên bán số tiền còn thiếu theo giá cả thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm.
– Trường hợp bên bán có đầy đủ các giấy tờ về quyền sử dụng đất hợp pháp, bên bán đã giao đất, bên mua đã giao một phần tiền hoặc toàn bộ, nhưng các bên vẫn chưa hoàn thành thủ tục về quyền sử dụng đất thì công nhận hợp đồng.
– Trường hợp bên bán có đầy đủ các giấy tờ về quyền sử dụng đất hợp pháp, nhưng chưa giao đất, bên mua đã giao một phần tiền hoặc toàn bộ, nhưng các bên vẫn chưa hoàn thành thủ tục về quyền sử dụng đất thì tuyên bố hợp đồng vô hiệu.
– Trường hợp bên bán chưa có đầy đủ các giấy tờ về quyền sử dụng đất hợp pháp, thì kể cả bên bán đã giao đất bên mua đã giao một phần tiền hoặc toàn bộ, thì tuyên bố hợp đồng vô hiệu.
2. Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 18-12-1980 cho đến ngày có Hiến pháp năm 1992 (ngày 15-4-1992)
Theo quy định của pháp luật thời kỳ này thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước nghiêm cấm mua bán, chuyển nhượng đất. Do đó, về nguyên tắc chung là tất cả các giao dịch về mua bán đất đai thực hiện trong thời gian này đều bị coi là trái pháp luật. Do đó, khi giải quyết các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần phân biệt thành các trường hợp sau:
– Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà trên đó không có tài sản (nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm) mà có tranh chấp cho dù người chuyển nhượng đất có bất cứ loại giấy tờ nào đi chăng nữa, thì vẫn tuyên bố vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.
– Đối với việc chuyển, nhượng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà người sử dụng đất có được một cách hợp pháp trên đất được giao. Căn cứ vào Điều 3 Luật Đất đai năm 1987 quy định: “Nhà nước bảo đảm cho người sử dụng đất được hưởng những quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả quyền chuyển, nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao khi không còn sử dụng đất và đất đó được giao cho người khác sử dụng theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định”, cần giải quyết như sau:
+ Trường hợp bên bán có đầy đủ các giấy tờ về quyền sử dụng đất hợp pháp, bên bán đã giao đất và tài sản trên đất, bên mua đã giao một phần tiền hoặc toàn bộ, nhưng các bên vẫn chưa hoàn thành thủ tục về quyền sử dụng đất thì công nhận hợp đồng.
+ Trường hợp bên bán có đầy đủ các giấy tờ về quyền sử dụng đất hợp pháp, nhưng chưa giao đất và tài sản trên đất, bên mua đã giao một phần tiền hoặc toàn bộ, các bên vẫn chưa hoàn thành thủ tục về quyền sử dụng đất thì tuyên bố hợp đồng vô hiệu.
+ Trường hợp bên bán chưa có đầy đủ các giấy tờ về quyền sử dụng đất hợp pháp, thì kể cả bên bán đã giao đất và tài sản trên đất, bên mua đã giao một phần tiền hoặc toàn bộ, thì tuyên bố hợp đồng vô hiệu.
3. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau ngày 15-10-1993
3.1. Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 122, 697 Bộ luật dân sự năm 2005, khoản 2 Điều 3; Điều 30; Điều 31 của Luật đất đai năm 1993 và khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127; khoản 1 Điều 146 của Luật đất đai năm 2003, thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng có đầy đủ các điều kiện sau đây:
a. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;
b. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;
c. Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;
d. Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003;
đ. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.
3.2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và việc giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
Về nguyên tắc khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không còn thỏa mãn các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất được nêu trên sẽ coi là vô hiệu. Mặt khác, các giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra từ ngày 01-7-2004 thì phải tuân thủ và bảo đảm các điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì vậy, trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có những vi phạm nghiêm trọng về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó sẽ bị coi là vô hiệu.
Điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: “1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”.
Như vậy, khi xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, thì tuỳ từng trường hợp Toà án áp dụng quy định của điều luật tương ứng từ Điều 127 đến Điều 136 và Điều 137 của Bộ luật dân sự để xác định thời hạn yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và xử lý hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.
– Xác định lỗi:
Khi tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, thì về nguyên tắc chung khi giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, Toà án buộc bên nhận chuyển nhượng trả lại đất cho bên chuyển nhượng; bên chuyển nhượng nhận lại đất và trả lại những gì đã nhận cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 2 Điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005 nói trên thì bên có lỗi làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu mà gây thiệt hại thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia; do đó, để có căn cứ giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, việc xác định lỗi của một hoặc các bên như sau:
+ Một bên bị coi là có lỗi nếu bên đó có hành vi làm cho bên kia nhầm tưởng là có đầy đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp pháp.
Về trường hợp bên chuyển nhượng bị coi là có lỗi: Khi bên chuyển nhượng do vô ý hay cố ý bằng các hành vi hoặc thủ đoạn gian dối làm cho bên nhận chuyển nhượng tin tưởng là bên chuyển nhượng có quyền sử dụng đất hợp pháp như cung cấp các giấy tờ, tài liệu có xác nhận của chính quyền, hoặc có các nhân chứng xác nhận.v.v… và cam đoan, khẳng định quyền sử dụng đất là của mình hoặc có hành vi gian dối để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sử dụng các giấy tờ này làm bằng chứng để cho bên nhận chuyển nhượng tin và giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó.
Về trường hợp bên nhận chuyển nhượng bị coi là có lỗi: Khi bên nhận chuyển nhượng do vô ý hay cố ý có hành vi hoặc thủ đoạn gian dối làm cho bên chuyển nhượng tưởng nhầm là tài sản đặt cọc, tài sản để thực hiện nghĩa vụ thuộc quyền sở hữu của bên nhận chuyển nhượng nên đã giao kết hoặc giao đất cho bên nhận chuyển nhượng.
Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do lỗi của hai bên, thì Toà án phải xác định mức độ lỗi của mỗi bên để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại tương ứng với mức độ lỗi của mỗi bên.
– Xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại
+ Nếu các bên đều có lỗi tương đương nhau làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, thì mỗi bên chịu trách nhiệm 1/2 giá trị thiệt hại; nếu mức độ lỗi của họ không tương đương nhau, thì trách nhiệm bồi thường thiệt hại được xác định theo mức độ lỗi của mỗi bên.
+ Nếu bên nhận chuyển nhượng có lỗi làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, thì bên chuyển nhượng chỉ phải trả cho bên nhận chuyển nhượng số tiền đã nhận và bên chuyển nhượng phải giao lại đất cho bên chuyển nhượng (nếu đã nhận); nếu bên nhận chuyển nhượng có lỗi làm cho đất bị thoái hóa, giảm giá trị sử dụng thì phải bồi thường khoản tiền do bên chuyển nhượng phải bỏ ra để khôi phục lại tình trạng ban đầu do bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm đất bị thoái hoá, giảm giá trị… Trong trường hợp giá đất giảm mà bên chuyển nhượng bị thiệt hại thì bên nhận chuyển nhượng phải bồi thường cho bên chuyển nhượng khoản tiền chênh lệch giá giữa giá trị quyền sử dụng đất do các bên thỏa thuận trong hợp đồng với giá trị quyền sử dụng đất theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có.
+ Nếu bên chuyển nhượng có lỗi làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu, thì bên chuyển nhượng phải trả cho bên nhận chuyển nhượng số tiền đã nhận và bên nhận chuyển nhượng phải giao lại đất cho bên chuyển nhượng (nếu đã nhận). Trong trường hợp có sự chênh lệch giá đất mà bên nhận chuyển nhượng bị thiệt hại thì bên chuyển nhượng phải bồi thường khoản tiền chênh lệch giá. Khoản tiền chênh lệch được tính theo tỷ lệ số tiền bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả.
+ Nếu trong thời gian quản lý, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã cải tạo, hoặc trồng cây, làm nhà trên đất tranh chấp (thuộc trường hợp hai bên cùng có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu, hoặc do bên chuyển nhượng có lỗi) làm tăng giá trị tài sản thì khi nhận lại đất bên chuyển nhượng phải thanh toán cho bên nhận chuyển nhượng phần giá trị tăng thêm đó, trừ trường hợp bên chuyển nhượng có phản đối hoặc cơ quan có thẩm quyền không cho phép mà bên nhận chuyển nhượng vẫn cố tình cải tạo, trồng cây.v.v… trên đất. Tuy nhiên khi giải quyết các trường hợp này phải kiên trì hòa giải và giải quyết một cách mềm dẻo để bảo đảm quyền lợi các bên tránh lãng phí tài sản của các bên đương sự.
– Xác định thiệt hại:
+ Khi tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì Toà án cần xác định thiệt hại gồm:
Khoản tiền mà bên chuyển nhượng phải bỏ ra để khôi phục lại tình trạng ban đầu của diện tích đất do bên nhận chuyển nhượng đã làm thoái hóa đất; khoản tiền mà bên nhận chuyển nhượng đã đầu tư tạo ra giá trị công trình, tài sản, cây lâu năm… trên đất. Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đặt cọc thì thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá trị quyền sử dụng đất theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có.
+ Để xác định đúng các thiệt hại nói trên, Toà án phải tiến hành định giá giá trị quyền sử dụng đất và xác định thiệt hại về đất như sau:
Nếu các đương sự không thoả thuận được về giá trị quyền sử dụng đất và giá trị thiệt hại, thì Toà án yêu cầu cơ quan chuyên môn định giá hoặc ra quyết định thành lập hội đồng định giá. Giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo giá thị trường chuyển nhượng tại địa phương nơi đất đang tranh chấp đối với từng loại đất vào thời điểm xét xử sơ thẩm. Tuy nhiên, trong trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quy định giá đất cụ thể phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá thị trường tại địa phương hoặc các trung tâm giao dịch bất động sản hoạt động hợp pháp có niêm yết giá giao dịch chuyển nhượng đất tại địa phương, thì Toà án có thể căn cứ vào giá do Ủy ban nhân dân quy định hoặc giá niêm yết của các trung tâm giao dịch để xác định giá trị quyền sử dụng đất, mà không nhất thiết phải thành lập hội đồng định giá. Trong trường hợp này cần phải có căn cứ xác định giá quyền sử dụng đất do Uỷ ban nhân dân quy định hoặc giá quyền sử dụng đất do trung tâm giao dịch bất động sản niêm yết là hoàn toàn phù hợp với giá thị trường vào thời điểm xét xử sơ thẩm.
Trong thực tế, có một số vụ án Tòa án đã lấy giá do ủy ban nhân dân quy định để xác định thiệt hại, nhưng trong hồ sơ không có tài liệu, chứng cứ nào thể hiện giá mà ủy ban nhân dân tỉnh quy định là phù hợp với giá thị trường, làm cho quyết định trong bản án thiếu sức thuyết phục, đương sự khiếu nại gay gắt. Do đó, Tòa án cần lưu ý, rút kinh nghiệm khi giải quyết vấn đề này.
Trách nhiệm chịu chi phí cho việc định giá do các đương sự phải chịu tương ứng với phần nghĩa vụ của họ. Trường hợp đương sự có yêu cầu định giá lại, thì người có yêu cầu phải tạm ứng trước chi phí cho việc định giá lại và Toà án sẽ quyết định ai phải chịu chi phí định giá tuỳ thuộc vào kết quả xét xử.
